Prenájom nehnuteľností
22. 04. 2019

Prenájom nehnuteľností

Možno sa vám stalo, že ste zdedili byt či dom a momentálne sa vám nehodí. Čo s tým? Predať, prenajať? Povedzme, že ste si vybrali druhú možnosť, teda prenájom. Čo všetko vás čaká a na čo si dať pozor?

 

Doba prenájmu

 

Dĺžku trvania nájmu môžeme rozdeliť na tri možnosti. A to krátkodobý, strednedobý a dlhodobý.

 

Krátkodobý prenájom je vhodný skôr v turisticky vyhľadávaných lokalitách. Zvyčajne na týždeň alebo dva. Veľa turistov miesto ubytovania v hoteli uprednostňujú domáce prostredie. Príkladom môže byť prenájom chát  a chalúp v horách. V tomto prípade nemá prenajímateľ o nájomcov núdzu počas celého roka.  V zime lákajú turistov hory na sneh, v ostatných ročných obdobiach na turistiku. Atraktívne lokality bývajú rezervované už dlhé mesiace vopred a majiteľ má z prenájmu v podstate neustály príjem. Trochu horšie to bude mať majiteľ chaty vo výlučne letnej destinácii. Cez leto si budú nájomcovia takpovediac podávať kľúče z ruky do ruky, ale v zimnom období bude takýto objekt nevyužitý a náklady na jeho údržbu pôjdu z vrecka majiteľa.

 

Strednedobý prenájom sa dobre uplatňuje vo vysokoškolských mestách, napr. Zvolen, Žilina či Banská Bystrica. Študenti, ktorí nezískali internát, alebo na internáte jednoducho bývať nechcú, vyhľadávajú možnosť ubytovania v súkromných bytoch. Takýto byt je potom obývaný viacerými študentmi, ktorí sa delia o spoločné priestory a výšku nájomného. Majiteľ nehnuteľnosti musí v takomto prípade počítať s väčším opotrebovaním zariadenia bytu a častejšími opravami. I keby sa v byte neusporadúvali bujaré večierky, tak i bežný režim početnejšej skupiny ľudí si na vzhľade bytu vyberie svoju daň.

Strednedobý prenájom bude vyhľadávaný i v mestách, kde podnikajú veľké firmy a kam sa teda ľudia sťahujú za prácou. Zamestnancom takýchto spoločností sa bude určite pohodlnejšie bývať v súkromnom byte ako na ubytovni. Tu je však potrebné byť obozretný, koho si majiteľ do bytu pustí.

 

Dlhodobý prenájom je pre majiteľa najvýhodnejší a dá sa aplikovať kdekoľvek. Keď si do bytu nasťahuje slušného nájomníka s pravidelným príjmom, o byt sa prakticky nemusí starať a na účet mu každý mesiac príde dohodnutá suma. Je dobré si dopredu stanoviť, komu budete chcieť byt prenajať, či jednotlivcovi, mladému páru alebo rodine s deťmi.

 

Predovšetkým je ale treba si záujemcu o prenájom dobre vybrať. Typických neplatičov zrejme dobre pozná i ten, kto zatiaľ s prenajímaním nemá veľké skúsenosti. Ale je i veľa nájomníkov, ktorí sa na prvý pohľad zdali byť slušní a nakoniec s nimi mali majitelia bytu nemalé problémy. Preto je vhodné zistiť si o potencionálnom nájomníkovi čo najviac. Aká je jeho finančná situácia a záväzky? Má stále zamestnanie? Aké? Prečo zháňa prenájom, teda aká životná situácia ho k tomu primäla? Opustil práve nejaký prenájom? Z akého dôvodu? Zo zdanlivých maličkostí si môže majiteľ poskladať celkom slušný obraz o tom, aký to môže byť nájomník.

 

Prezentácia

 

Rovnako ako pri predaji nehnuteľnosti, aj tu platí, že by si jej majiteľ mal dať záležať na jej prezentácii. Ponúkaný objekt je potrebné upratať, poprípade odstrániť malé poruchy. Samozrejmosťou by malo byť kvalitné nafotenie a vyzdvihnutie kvalít a predností nehnuteľnosti. Takže pri prezentácii chalupy budú prítomné nie len fotky interiéru, ale i záhrady, či bezprostredného okolia. Pri prenajímaní bytu sa môže majiteľ zamerať na novú kuchynskú linku, či na terasu s príjemným posedením.

Nie je vhodné ponúkať záujemcovi nehnuteľnosť v stave, v akom bola užívaná majiteľmi. Všetky osobné veci a veci dennej potreby musia ísť preč. Fotografie, obrázky detí, kozmetika v kúpeľni, kabáty a topánky v predsieni, to všetko pôsobí rušivo. Budúci nájomca by si mal vedieť predstaviť v byte sám seba. Nehnuteľnosť musí pôsobiť neutrálne, ale pritom príjemne. Internet je plný rád, ako to dosiahnuť. Alebo môžete siahnuť po profesionálovi a využiť služby homestagingu. Z jeho pomocou si tak budete môcť vypýtať o niečo vyššiu čiastku za prenájom. Ale pozor! Vaše cenové požiadavky nesmú byť premrštené. Vždy berte do úvahy, v akej lokalite objekt prenajímate a aké sú tu za podobné nehnuteľnosti obvyklé ceny.

 

Ako predísť problémom

 

Je zavedenou praxou, že sa od nájomníka vyberá zábezpeka, zvyčajne vo výške jedného nájmu. Po odsťahovaní, ak nebola na nehnuteľnosti spôsobená nijaká škoda, je zložená čiastka nájomcovi vrátená. Ak ale v priebehu trvania nájmu vznikla nejaká škoda priamym zavinením nájomníka, je táto hradená práve zo zloženej kaucie. Pre prípadné ťahanice, či závada už existovala, či vznikla až užívaním nájomcu, je vhodné si nehnuteľnosť pred prenajímaním podrobne nafotiť, či dokonca vytvoriť video záznam.

 

V každom prípade by mali mať prenajímať a nájomca medzi sebou uzatvorenú písomnú nájomnú zmluvu, v ktorej sú jasne stanovené práva a povinnosti oboch zúčastnených strán, výška nájomného a spôsob jeho úhrady, takisto ako i zmluvná pokuta pri omeškaní platby.

 

Sami alebo s realitkou?

 

V neposlednom rade je potrebné si povedať, či do toho pôjdete na vlastnú päsť, alebo si prizvete odborníka, teda realitnú kanceláriu. Realitka si samozrejme vypýta províziu, ale prenájom so všetkým „všudy“ vybaví za vás. A vy budete mať čistú hlavu a prenajatú nehnuteľnosť.

 

Potrebujete radu? Neváhajte ma kontaktovať.      

Ing. Koloman Kovalík
Autor: Ing. Koloman Kovalík

V realitách som v podstate celý svoj profesionálny život.

Po absolvovaní Stavebnej fakulty SVŠT som pracoval v rôznych pozíciách v Pozemných stavbách Banská Bystrica. Po ukončení môjho pôsobenia v Pozemných stavbách som pracoval ako riaditeľ investičného a správneho odboru v jednej slovenskej banke, kde som získal množstvo skúseností z riadenia investičných procesov pri výstavbe nehnuteľností.

Počas rokov 2002-2006 som zastával pozíciu riaditeľa organizácie, ktorá spravovala nehnuteľnosti patriace mestu Banská Bystrica. V roku 2007 som nakrátko pracoval v kancelárii generálneho riaditeľa Daňového riaditeľstva SR.

A potom som začal s vážnym podnikaním. Zúčastnil som sa na strane investora realizácie takých stavieb ako Fakulta financií UMB, Fakulta výtvarných umení Akadémie umení, ale aj výstavby Aquaparku v Dolnom Kubíne a podobných veľkých stavieb. V roku 2014 som rozšíril podnikanie o činnosť realitnej kancelárie pod hlavičkou realitnej kancelárie MAXISS, spol.s.r.o.

Práca realitného makléra ma našťastie baví a snažím sa ju robiť na špičkovej úrovni a hlavne seriózne a s jasným cieľom. Predať Vašu nehnuteľnosť za čo najvyššiu cenu k Vašej plnej spokojnosti. K tomu mi pomáha aj skutočnosť, že už 27 rokov som súdnym znalcom zapísaným v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov na Ministerstve spravodlivosti Slovenskej republiky, v odbore 37 00 06 Stavebníctvo, odvetví 37 10 02 ceny a odhady nehnuteľností.

 A prečo vznikli tieto stránky?

Chcel som Vám totiž vysvetliť, že keď dvaja robia to isté, nikdy to nie je to isté. Je známe, že rozdiel medzi realitnými maklérmi je dosť veľký a to čo sa týka aj ich serióznosti, ale najmä ich schopností a ich vedomostí.

Prečítajte si moje tipy a články. Verím, že Vám aj tieto informácie pomôžu v rozhodovaní a že si na predaj svojej nehnuteľnosti zvolíte tú správnu cestu - teda prostredníctvom mňa.

Záleží mi na odvedeniu špičkovej práce a na spokojnosti klienta. A dbám na našom dobrom mene a dobrej povesti. Za mňa potom hovoria referencie spokojných klientov. Som hrdý, že počas mojej kariéry v realitách naša realitná kancelária nemala ešte ani jednu reklamáciu svojej práce.

 

Ak ste dočítali až sem, máte môj obdiv a ďakujem Vám. Pokiaľ Vás čokoľvek ďalšieho zaujíma, neváhajte ma kontaktovať. Rád sa s Vami stretnem.